総社市の新築戸建ては、校区でいくら違うのか — 4校区13件のデータ（2026年9月）
「総社で家を探している。校区は決めているけれど、実際いくら必要なのか」
総社市で新築をお探しの方から、よくいただく質問です。 学校のことは市のサイトで調べられます。相場もポータルサイトを眺めればなんとなく分かります。でも「この校区で、いま実際に売られている新築が何件あって、いくらなのか」は、どこにも書いてありません。
そこで今回は、私たちが自社で記録している総社市の新築戸建てのデータを、校区ごとに並べて公開します。2026年9月28日時点で、販売中と成約済みを合わせて25件。いま買えるのは13件です。
あわせて、総社市でいちばん事故が起きやすい「同じ町名でも、番地で小学校も中学校も変わる」という話を、市の学区表の原文から書きます。
1. いま買えるのは13件。2,280万円から3,480万円です
2026年9月28日時点で、総社市で販売中の新築戸建ては13件。契約予定が入っている物件はありません。
13件を安い順に並べた真ん中は2,680万円。いちばん安い物件は2,280万円、いちばん高い物件は3,480万円で、その差は1,200万円です。
| 価格帯 | 件数 |
|---|---|
| 2,200万円台〜2,300万円台 | 2件 |
| 2,400万円台〜2,500万円台 | 3件 |
| 2,600万円台〜2,700万円台 | 5件 |
| 2,800万円台〜2,900万円台 | 0件 |
| 3,000万円台〜3,100万円台 | 1件 |
| 3,200万円台〜3,300万円台 | 1件 |
| 3,400万円台〜3,500万円台 | 1件 |
はっきりしているのは、13件のうち10件が3,000万円未満だということ。2,600万円台と2,700万円台にいちばん多く集まっています。
ただし、13件は「いま出ているもの」でしかありません。たまたま今回出ている13件がこの価格帯だった、という可能性を私は排除していません。数字は「総社市で新築を狙うなら、いくら準備しておくべきか」の目安としてお読みください。
2. 校区で見ると、下と上で1,000万円の差があります
同じ総社市でも、校区によって出ている物件の価格帯がかなり違います。
| 小学校区 | 進学先中学校 | 件数 | 価格 | 町名 |
|---|---|---|---|---|
| 清音小学校区 | 総社西中 | 2件 | 2,280万円・2,380万円 | 清音上中島 |
| 総社中央小学校区 | 総社西中 | 2件 | 2,480万円・2,650万円 | 井尻野・門田 |
| 常盤小学校区 | 総社西中 | 6件 | 2,480万円〜3,480万円 | 中原・真壁・駅南 |
| 総社小学校区 | 総社東中 | 3件 | 2,780万円〜3,280万円 | 福井・真壁 |
清音小学校区の2件は2,200万円台と2,300万円台。総社小学校区の3件は2,780万円から3,280万円。いちばん安い校区といちばん高い校区で、出ている物件に約1,000万円の差があります。
ただし、ここは慎重に読んでいただきたいところです。清音と総社中央は2件、総社は3件しかありません。「清音は安い」「総社小は高い」と言い切ることはできません。たまたま今この価格帯の物件が出ている、というだけの可能性があります。
もうひとつ正直に書いておきます。常盤小学校区の6件のうち5件は、中原の分譲地（一建設2件・アーネストワン1件）と真壁の分譲地（アーネストワン2件）です。つまり2社の値付けに引っ張られた数字です。13件全体の売主も、アーネストワン6件・よかタウン4件・一建設3件と、大手3社でほぼ占められています。
3. 土地は約54坪、建物は約32坪。13件中11件が4LDKです
13件の広さを見ると、総社市らしい特徴が出ます。
- 土地: 中央値 179.73㎡（約54坪）／45.7坪〜78.4坪
- 建物: 中央値 106.10㎡（約32坪）／28.9坪〜34.2坪
- 間取り: 4LDK系が11件、3LDK系が2件
岡山市の校区シリーズで見てきた土地はおおむね45〜50坪でした。総社市はそれより一段広く、13件のうち8件が土地50坪を超えています。真壁1072の1棟は78.4坪あります。
建物は32坪前後にきれいに揃っていて、13件中11件が31〜34坪の幅に収まります。
設備もはっきり分かれています。オール電化が7件、プロパンガス（個別LPG）が6件。 アーネストワンの6件はすべてオール電化、一建設の3件はすべてプロパンガスです。月々の光熱費の考え方が変わるので、売主を見れば設備の傾向がほぼ分かります。
4. 総社東中学校は、岡山県内で4番目に大きい中学校です
ここからは岡山県教育庁が公表している数字です（令和8年5月1日現在）。
| 学校 | 児童・生徒数 | 学級数 | 所在地 |
|---|---|---|---|
| 総社市立総社小学校 | 857人 | 31学級 | 総社市総社三丁目13-1 |
| 総社市立常盤小学校 | 818人 | 32学級 | 総社市駅南一丁目13-13 |
| 総社市立総社中央小学校 | 441人 | 17学級 | 総社市門田959 |
| 総社市立清音小学校 | 352人 | 14学級 | 総社市清音軽部666-1 |
| 総社市立総社東中学校 | 892人 | 32学級 | 総社市井手565 |
| 総社市立総社西中学校 | 783人 | 27学級 | 総社市駅前一丁目10-1 |
総社小学校の857人は、岡山県内の公立小学校345校のなかで13番目の規模。常盤小学校の818人は18番目です。総社市立13校のなかでは1位と2位で、この2校だけで市内の小学生の半分近くを占めています。
そして総社東中学校の892人は、岡山県内の公立中学校144校のなかで4番目。総社西中学校の783人も11番目です。人口約6万9千人の市に、県内トップ級の規模の中学校が2つ並んでいます。
学校の評価について、私たちは何も申し上げません。客観的な人数だけをお伝えします。
5. ここがいちばん大事 — 真壁は、番地で小学校も中学校も変わります
総社市でもっとも気をつけていただきたいのが、ここです。
総社市の学区表（小学校区・住所別）には、真壁がこう書かれています。
| 真壁の番地 | 小学校 | 中学校 |
|---|---|---|
| 1〜31 | 総社小学校 | 総社東中学校 |
| 32〜41 | 常盤小学校 | 総社西中学校 |
| 42〜369 | 総社小学校 | 総社東中学校 |
| 370〜375 | 常盤小学校 | 総社西中学校 |
| 376〜379-3 | 総社小学校 | 総社東中学校 |
| 380以上 | 常盤小学校 | 総社西中学校 |
同じ「真壁」のなかで、校区が6回入れ替わります。そして変わるのは小学校だけではありません。総社小学校区の進学先は総社東中学校、常盤小学校区の進学先は総社西中学校。番地がひとつ違うだけで、小学校も中学校も両方変わります。
いま販売中の真壁の物件は3件あります。
- 真壁180-1（アーネストワン・2,780万円）→ 42〜369番地なので総社小学校・総社東中学校
- 真壁1072（アーネストワン・2,480万円と2,680万円の2棟）→ 380以上なので常盤小学校・総社西中学校
町名は同じ真壁でも、校区は別です。2か所は直線で約2kmも離れています。
真壁だけではありません。総社小学校区の福井も、福井1〜357は総社小、358〜372は総社北小、373〜441は総社小というように、9回入れ替わります。いま出ている福井1947の2棟は「1945以上」なので総社小学校区ですが、**もし1944番地だったら総社北小学校（129人・7学級）**でした。同じ福井で、857人の学校と129人の学校に分かれます。
大字の「総社」は1〜47-1が総社中央小、47-2以上が総社小。中学校にいたっては、総社西中と総社東中が30回入れ替わります。溝口は小学校が3校のあいだで22回。番地を見ただけでは決まらない町が、総社市の中心部にはいくつもあります。
一方、いま販売中の物件がある中原・駅南・井尻野・門田・清音上中島は、いずれも町の全域が1つの校区です。今回の13件のうち、番地の確認が要るのは真壁と福井の5件だけです。
区分は変更されることがあります。最終的な確認は、必ず総社市教育委員会 学校教育課（0866-92-8358）へお願いします。
6. 用途地域 — 半分が「第一種低層住居専用地域」です
いま販売中の13件の用途地域は、第一種低層住居専用地域が6件、第一種住居地域が6件、第二種中高層住居専用地域が1件です。
第一種低層住居専用地域というのは、建てられる建物の高さと種類がいちばん厳しく制限されている区域のことです。高い建物が建たないので日当たりや見晴らしが守られやすい一方、コンビニやスーパーのような店舗も建ちにくくなります。総社小学校区の3件（福井・真壁180-1）はすべてこの区域です。
第一種住居地域は、それより少しゆるく、店舗や事務所も混ざる区域。駅南の1件だけが第二種中高層住居専用地域で、マンションが建ち得るエリアです。気になる物件があれば、その1件の用途地域を必ずご確認ください。
7. ハザードは、必ず公的なマップでご確認ください
災害リスクについて、私たちが独自に「安全です」と申し上げることはありません。公的なマップをそのままご覧いただくのが確実です。
洪水のマップには、計画規模（100〜150年に1回の雨）と想定最大規模（1000年に1回の雨）の2種類があります。両方をご覧になることをおすすめします。なお、総社市は雨水出水（内水）のハザードマップを作成していません。
まとめ
- 総社市でいま買える新築は13件、2,280万円〜3,480万円。真ん中は2,680万円で、10件が3,000万円未満
- 校区で見ると、清音小学校区の2件（2,200〜2,300万円台）と総社小学校区の3件（2,780〜3,280万円）で約1,000万円の差。ただし件数が少なく、断定はできない
- 土地は約54坪と岡山市より一段広い。建物は約32坪、13件中11件が4LDK
- 総社小学校857人・常盤小学校818人は県内13位・18位。総社東中学校892人は県内4位
- 真壁は番地で6回、小学校も中学校も変わる。福井は総社小と総社北小が9回入れ替わる
- 今月（2026年9月）新しく出たのは真壁1072の2棟
新築は、出たら数日で動きます。総社市で待つなら、出た瞬間に知れる状態にしておくのがいちばん確実です。
総社市の新着をお知らせします
「総社市で新築が出たら教えてほしい」——LINEで市名か校区名を送っていただくだけで、新しく出た物件をお知らせします。