2026.09.20

幡多小学校区（岡山市中区）の新築戸建ては、いくらなのか — 2026年9月のデータ

「校区は変えたくない。でも、実際いくら用意すればいいのか」

校区を先に決めてから家を探す方から、いちばん多くいただく質問です。
学校の情報は市のサイトで調べられます。相場もポータルサイトを眺めればなんとなく分かります。でも「この校区で、いま実際に売られている新築が何件あって、いくらなのか」だけは、どこにも書いてありません。

そこで、私たちが自社で記録している岡山市中区・幡多小学校区の新築戸建てのデータを公開します。2026年9月20日時点で、販売中と成約済みを合わせて20件が手元にあります。

あわせて、この校区でいちばん事故が起きやすい「同じ町名でも、号によって小学校も中学校も変わる」という話を、学区表の原文から書きます。

1. いま買えるのは6件。3,290万円から3,980万円です

2026年9月20日時点で、幡多小学校区で販売中の新築戸建ては8件。ただし、そのうち2件はすでに契約予定が入っています。実際にいま動かせるのは6件です。

価格	町名	間取り	土地	建物	売主
3,290万円	関	4LDK	46.6坪	30.7坪	タクトホーム
3,490万円	関	4LDK	49.7坪	29.9坪	タクトホーム
3,490万円	関	4LDK+WIC	45.4坪	29.9坪	タクトホーム
3,680万円	赤田	4LDK	49.4坪	30.2坪	アイディホーム
3,780万円	赤田	4LDK	49.4坪	30.1坪	アイディホーム
3,980万円	高屋	4LDK	51.0坪	33.9坪	よかタウン

6件を安い順に並べた真ん中は3,585万円。いちばん安い物件といちばん高い物件の差は690万円です。

はっきりしているのは、3,000万円を切る物件が1件もないということ。6件のうち5件が3,000万円台の後半に集まっています。

ただし、6件という数はあくまで「いま出ているもの」です。6件で相場を断定することはできません。たまたま今回出ている6件がこの価格帯だった、という可能性を私は排除していません。数字は「この校区を狙うなら、いくら準備しておくべきか」の目安としてお読みください。

売主は3社に分かれています。タクトホーム3件、アイディホーム2件、よかタウン1件。1社の分譲地に偏っていないので、価格が特定の会社の値付けに引っ張られてはいません。

2. 土地はおよそ50坪、建物は30坪。広さが驚くほど揃っています

6件の広さを見ると、この校区の特徴がはっきり出ます。

土地: 中央値 163.4㎡（約49坪）／45.4坪〜51.0坪
建物: 中央値 99.6㎡（約30坪）／29.9坪〜33.9坪
間取り: 6件すべてが4LDK（うち1件はウォークインクローゼット付き）

注目していただきたいのは建物の揃い方です。6件のうち5件が、30坪前後（98.74㎡〜101.43㎡）という2.7㎡の幅に収まっています。3LDKの選択肢は、いま販売中のものには1件もありません。

土地50坪・建物30坪・4LDK。この校区で新築を探すというのは、ほぼこの仕様を選ぶ、ということになります。裏を返せば「もっと小さく、もっと安く」という選び方が今は難しい校区です。

3. 幡多小学校は、岡山市で2番目に大きい小学校です

ここからは岡山市が公表している数字です。

学校	児童・生徒数	学級数	所在地
岡山市立幡多小学校	875人	38学級	岡山市中区高屋254番地
岡山市立竜操中学校	872人	32学級	岡山市中区赤田188番地1

（令和8年5月1日現在）

幡多小学校の875人は、岡山市立小学校81校のなかで2番目の規模です（1位は宇野小学校の899人）。1学年あたり135人〜163人、4〜5クラス。

そして進学先の竜操中学校872人は、岡山市立中学校36校のなかで1位。市内でいちばん生徒数の多い中学校です。

つまりこの校区は、小学校が市内2位、中学校が市内1位という並びになっています。1学年8クラスの中学校がどういう環境なのかは、実際にご自身の目で確かめていただくのがいちばんです。学校の評価については、私たちは何も申し上げません。客観的な人数だけをお伝えします。

4. ここがいちばん大事 — 「号」で小学校も中学校も変わります

幡多小学校区でもっとも気をつけていただきたいのが、ここです。

岡山市の学区表（別表第1）には、幡多小学校区としてこう書かれています。

赤田高屋兼基沢田今谷関藤原清水（山陽線以南）
東町二丁目6番15号 7番16号
藤原光町一丁目藤原光町二丁目藤原光町三丁目 藤原西町一丁目（1番 2番2号，5―1号，8号，10号の1を除く。）
藤原西町二丁目清水一丁目清水二丁目

町名だけで書かれている町と、号まで指定されている町が混ざっています。整理するとこうなります。

町名	幡多小学校区になる範囲	外れるとどこへ行くか
藤原西町一丁目	左記の除外分以外	1番、2番の2号・5―1号・8号・10号の1 → 宇野小学校区
東町二丁目	6番15号・7番16号だけ	それ以外はすべて → 宇野小学校区
清水	山陽線より南	山陽線より北 → 高島小学校区
今在家	含まれません	全域が高島小学校区（公務員宿舎は旭竜小学校区）

そして、変わるのは小学校だけではありません。

幡多小学校区の進学先は竜操中学校。ところが、宇野小学校区の進学先は操山中学校、高島小学校区の進学先は高島中学校です。

つまり藤原西町一丁目では、同じ丁目のなかで、号がひとつ違うだけで小学校も中学校も両方変わります。東町二丁目にいたっては、幡多小学校区になるのは6番15号と7番16号という2つの号だけ。それ以外の東町二丁目は、すべて宇野小学校区（操山中学校区）です。

清水も同じです。町の真ん中を山陽本線が通っていて、線路の南は幡多小学校区（竜操中）、北は高島小学校区（高島中）。ただし清水一丁目と清水二丁目は、丁目の全域が幡多小学校区です。

いま販売中の6件は、関3件・赤田2件・高屋1件。この3つの町はいずれも学区表に町名だけで記載されていて、番地や号による分割がありません。つまり今回の6件については、住所を見れば幡多小学校区だと確定できます。

ですが次に出てくる物件が藤原西町一丁目だったら、番地を調べただけでは答えが出ません。号まで確認する必要があります。

なお、この学区表は2022年4月版です。区分は変更されることがあるため、最終的な確認は必ず岡山市教育委員会へお願いします。

5. 用途地域 — 半分が「第一種低層住居専用地域」です

いま販売中の6件の用途地域は、第一種低層住居専用地域が4件、第一種住居地域が1件、第一種中高層住居専用地域が1件です。

第一種低層住居専用地域というのは、建てられる建物の高さと種類がいちばん厳しく制限されている区域のことです。原則として高い建物が建たないので、日当たりや見晴らしが将来にわたって守られやすい一方、コンビニやスーパーのような店舗も建ちにくくなります。静かさを取るか、買い物の近さを取るか、という区域です。

過去に成約したものまで含めた20件で見ると、第一種低層6件・第一種中高層5件・第一種住居6件・準工業3件。同じ校区のなかでも、場所によって街のルールがかなり違います。気になる物件があれば、その1件の用途地域を必ずご確認ください。

6. ハザードは、必ず公的なマップでご確認ください

災害リスクについて、私たちが独自に「安全です」と申し上げることはありません。公的なマップをそのままご覧いただくのが確実です。

洪水のマップには、計画規模（100〜150年に1回の雨）と想定最大規模（1000年に1回の雨）の2種類があります。両方をご覧になることをおすすめします。

まとめ

いま買える新築は6件（販売中8件のうち2件は契約予定）
価格は3,290万円〜3,980万円、真ん中は3,585万円。3,000万円未満は0件
土地は約49坪、建物は約30坪。6件すべて4LDKで、広さがほとんど揃っている
幡多小学校は875人で岡山市2位、竜操中学校は872人で岡山市1位
藤原西町一丁目・東町二丁目・清水は、号や線路で小学校も中学校も変わる。今在家は幡多小学校区ではない
いま出ている6件（関・赤田・高屋）は、町名だけで校区が確定するエリア
直近で新しく出たのは2026年7月の5件。8月・9月の新規掲載はゼロ

新築は、出たら数日で動きます。この校区で待つなら、出た瞬間に知れる状態にしておくのがいちばん確実です。

校区の新着をお知らせします

「幡多小学校区で新築が出たら教えてほしい」——LINEで校区名を送っていただくだけで、新しく出た物件をお知らせします。

データについて

集計日: 2026年9月20日
出典: Home Picks 物件管理シート（自社で記録している新築戸建て20件。販売中8件・成約12件）
このデータは幡多小学校区で売られたすべての新築を網羅したものではありません。あくまで当社が記録できた範囲です
在庫は数日単位で動きます。お読みいただいた時点では件数・価格が変わっている可能性があります
児童数・生徒数: 岡山市「令和8年度学校児童数・生徒数調べ」（令和8年5月1日現在）
通学区域: 岡山市立小学校及び中学校の通学区域に関する規則別表第1（2022年4月版）。区分は変更されることがあるため、最終確認は岡山市教育委員会へお願いします
学校の評判・学力・治安については、一切記載していません
成約までの日数は、データが整っていないため算出していません

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