中山小学校区で新築を買うと、実際いくら？ — 岡山市北区・実データ28件で見る価格帯
「子どもの校区は変えたくない。でもこのエリア、いくら用意すればいいんだろう」
家探しを始めたばかりの方から、いちばん多くいただく質問です。ポータルサイトを開けば今出ている物件の価格はわかります。けれど「この校区の相場」は、今出ている数件を眺めても見えてきません。
そこで私たちが自社で蓄積している、岡山市の新築戸建てデータを校区ごとに整理しています。2回目は岡山市北区の中山（ちゅうざん）小学校区です。
いま出ている7件は、2,698万〜3,398万円
私たちが記録している中山小学校区の新築戸建ては、販売中と成約済みを合わせて28件です（2026年8月4日時点）。
このうち販売中は7件。価格は2,698万円から3,398万円で、真ん中の価格（中央値）は3,080万円でした。分布はこうなっています。
| 価格帯 | 件数 |
|---|---|
| 2,600〜2,799万円 | 1件 |
| 2,800〜2,999万円 | 1件 |
| 3,000〜3,199万円 | 4件 |
| 3,300〜3,399万円 | 1件 |
3,000万円を下回るのは7件中2件です。7件のうち5件が一宮、2件が西辛川で、売主はKEIAIプランニング3件・タクトホーム3件・アーネストワン1件。2社で6件を占めていますので、いまの中央値はこの2社の価格設定にかなり引っ張られています。この点は差し引いて読んでください。
土地は約44坪、建物は約32坪、4分の3が4LDK
広さの傾向も見ておきましょう。面積が記録されている24件では、こうなっています。
- 土地 — 中央値 146.4㎡（約44坪）。幅は約35坪〜約85坪
- 建物 — 中央値 105.1㎡（約32坪）。幅は約28坪〜約36坪
土地の幅が35坪から85坪までと大きいのが、この校区の特徴です。同じ校区でも、区画によって庭や駐車スペースの余裕がかなり変わります。
間取りは28件のうち21件が4LDK系、7件が3LDK系。子ども部屋を2つ取れる4LDKが主流です。
設備で注意していただきたいのがガスです。28件中16件が個別のプロパンガス（LPG）で、都市ガスは5件、オール電化が7件でした。プロパンガスは供給会社によって料金が異なり、一般に都市ガスより月々の負担が大きくなる傾向があります。物件価格だけでなく、住み始めてからの光熱費も含めて比べてください。
中山小学校は691人。中学校区は4つの小学校区で構成されます
学校の規模は岡山市が毎年公表しています。令和8年5月1日現在の数字です。
| 人数 | 学級数 | 所在地 | |
|---|---|---|---|
| 岡山市立中山小学校 | 691人 | 30 | 岡山市北区一宮702番地 |
| 岡山市立中山中学校 | 475人 | 19 | 岡山市北区辛川市場159番地 |
中山小学校を卒業すると、進学先は中山中学校です。小学校区と中学校区がずれないので、「小学校で入ったのに中学は別の校区」という心配がありません。
もうひとつ、知っておくと見え方が変わる数字があります。中山中学校区は、中山小学校区だけでできているわけではありません。
| 小学校 | 児童数 | 学級数 |
|---|---|---|
| 中山小学校 | 691人 | 30 |
| 平津小学校 | 206人 | 11 |
| 桃丘小学校 | 122人 | 9 |
| 馬屋下小学校 | 136人 | 9 |
中山中学校には、この4校から子どもたちが集まります。中山小学校の691人は、残り3校の合計464人を上回る規模です。小学校では大きな集団で6年間過ごし、中学校でさらに3校と合流する。そういう校区だとイメージしていただくのが近いと思います。
この校区は「番地で分かれない」珍しいタイプです
岡山市の学区表では、同じ町名でも番地によって小学校区が分かれるのが普通です。前回取り上げた旭操小学校区では、対象4町のすべてが番地で分割されていました。
中山小学校区は違います。学区表の記載は、こうです。
中山（中学校）／中山（小学校）／北区／一宮 尾上 辛川市場 西辛川
番地の指定がありません。この4つの町名は、丸ごと中山小学校区です。校区の確認という意味では、岡山市内でもかなり分かりやすい部類に入ります。
ただし、ひとつだけ間違えやすい点があります。「一宮」と「一宮山崎」は別の町名で、校区が違います。
| 町名 | 小学校区 |
|---|---|
| 一宮 | 中山小学校区 |
| 一宮山崎 | 平津小学校区 |
どちらも「一宮」で始まるので、住所を読み流すと取り違えます。中学校はどちらも中山中学校ですが、小学校は別です。物件情報に「一宮山崎」と書かれていたら、それは中山小学校区ではありません。
区分は変更されることもあるため、最終確認は岡山市（教育委員会）が確実です。
参考: 岡山市 学区表
用途地域は混ざっています
用途地域（その土地にどんな建物を建ててよいかを定めたルール）も見ておきます。28件の内訳はこうでした。
- 第一種低層住居専用地域 — 11件
- 第一種住居地域 — 11件
- 第一種中高層住居専用地域 — 3件
- 第二種住居地域 — 3件
校区内で規制の強さが分かれています。 第一種低層住居専用地域は高い建物や大きな店舗を原則建てられず、将来にわたって低層の住宅地であり続けやすい地域です。一方で第一種住居地域や第二種住居地域は、店舗や事務所も建てられます。
どちらが良いという話ではありません。日当たりと静けさを最優先するなら低層専用、生活の利便を取るなら住居地域、という選び方になります。同じ「中山小学校区」でも区画によって条件が変わりますので、必ず物件ごとに確認してください。
ハザード情報は必ず公的マップで
岡山市は小学校区ごとに浸水（内水）ハザードマップを公開しており、中山学区の分もPDFで確認できます。
洪水・土砂災害のマップは、100〜150年に1回程度の雨（計画規模）と、1000年に1回程度の雨（想定最大規模）の2種類が用意されています。同じ場所でも想定する雨の規模で色が変わりますので、必ず両方をご覧ください。
安全かどうかの判断は、私たちではなく公的なマップと市の情報でご確認いただくのが確実です。ご一緒に見ながら説明することはできますので、気になる番地があればお声がけください。
まとめ
中山小学校区（岡山市北区）の現状を整理すると、こうなります。
- 販売中7件、価格は2,698万〜3,398万円（中央値3,080万円）。ただし7件中6件が2社の物件
- 土地約44坪・建物約32坪・4LDKが主流。土地は35〜85坪と幅が大きい
- 28件中16件が個別プロパンガス。光熱費まで含めて比較を
- 中山小学校691人・30学級。進学先は中山中学校で校区がずれない
- 中山中学校区は中山・平津・桃丘・馬屋下の4小学校区で構成
- 一宮・尾上・辛川市場・西辛川は番地で分かれない。ただし「一宮山崎」は平津小学校区
2026年7月には、この校区で新たに3件の新築が出ました。物件は毎月入れ替わりますので、この記事の数字も更新していきます。
中山小学校区の新着を、出たときにお知らせします
「中山小学校区で3,000万円以内が出たら知りたい」——そういう探し方が、実はいちばん確実です。
LINEで校区名を送っていただくだけで、その校区に新築が出たタイミングでお知らせします。営業のご連絡はしません。物件情報だけをお送りします。
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- 岡山市の校区を地図で確認 → 校区マップ
📌 キーワード: 中山小学校区 / 岡山市北区 / 一宮 新築 / 中山中学校 / 校区 番地
データについて
価格・面積・間取り・用途地域・設備は、Home Picksが自社で管理している岡山市の新築戸建てデータ（2026年8月4日集計・中山小学校区28件）に基づく集計値です。当社が把握した物件に限られ、この校区で売買されたすべての新築を網羅したものではありません。物件の校区は、校区境界データによる位置判定と岡山市学区表の両方で照合しています。児童・生徒数と所在地は岡山市「学校児童数・生徒数調べ」（令和8年5月1日現在）、通学区域は岡山市学区表（2022年4月版）によります。通学区域は変更されることがあるため、最終確認は岡山市教育委員会へお願いします。学校の評判・学力・治安に関する評価は一切掲載していません。在庫は日々入れ替わりますので、最新の販売状況はお問い合わせください。