変動金利の「5年ルール・125%ルール」は本当に安心？　知らないと損する“後回し”の仕組み

「返済額が急に上がらないから安心」——そう聞いて変動金利を選んだ方は多いのではないでしょうか。ですが、その“安心ルール”は、実は借金を先送りしているだけかもしれません。

5年ルール・125%ルールとは？　“優しさ”の正体

変動金利には、金利が上がっても5年間は毎月の返済額を変えない「5年ルール」と、見直し後も上げ幅を1.25倍までに抑える「125%ルール」があります。急な負担増を防ぐ、一見親切な仕組みです。

ただ、ここに落とし穴があります。返済額が抑えられても、返すべき利息が消えるわけではありません。抑えられた分は、後ろに繰り越されていくのです。

数字で見る落とし穴と「未払い利息」

たとえば3,500万円を35年・変動0.8%で借りると、毎月の返済は約9.6万円です。ここで5年後に金利が2.5%まで上がったとします。

本来なら返済額は大きく増えるはずですが、125%ルールにより上限は約12万円。負担は抑えられます。しかし、本来必要な返済額には毎月届かず、その差額は元金として最後まで残ります。結果、返済し続けたのに数百万円の残債が最終回にまとめて残る——ということが起こり得るのです。

さらに金利が急騰し、毎月の利息が返済額（約12万円）を超えると、「未払い利息」が発生します。払っているのに利息を返しきれず、裏で借金が積み上がる状態です。多くの銀行では、この未払い分を最終回に一括で精算するよう求められます。

まとめ

「ルールあり＝安心」は思い込みかもしれません。大切なのは金利を当てることではなく、どんな金利になっても返し続けられる資金計画を最初に描いておくことです。住宅ローン選びで不安がある方は、ぜひ一度、当社までお気軽にご相談ください。

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